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スタッフブログ

★リノベーションでニーズに合ったお部屋に★

 

 

こんにちは♪武蔵小杉店の落合です。

今日はオーナー様向けニュースレター”住まいる通信”10月号からピックアップします^^

 

 

 

繁忙期前に実践!”時代遅れの間取り”対策

 

昨今、賃貸住宅大量供給の2DKや3DKといった、昔ながらの細分化された間取りは人気が低下しています。年明けから始まる賃貸オンシーズンに備えるなら、この10~12月の3カ月間は、リノベーションで間取り対策を行うチャンスです。

 

 

 

”価値を維持するためにはリフォームではなくリノベーションが必要”

リノベーションという言葉は浸透してきましたが、正確な意味をご存知でしょうか?

リフォームが「元の状態に戻す」という意味合いを持つ一方で、リノベーションはさらに一歩踏み込んだ、「イチから創り直して価値を髙める」という意味で使われます。つまり、リフォームは新築時の状態に戻す工事、というわけです。

では、なぜいまリノベーションがこれほど注目され、必要とされているのでしょうか。

 

 

 

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このグラフは、縦軸に「お部屋の価値」を、横軸に時間の経過」を割り当てています。

お部屋は誰かが住めば傷がつき価値は下がります。途中「メンテナンス」や「リフォーム」を行って価値を戻していますが、当然新築には戻りません。

”リノベーション”は、古びた設備や時代遅れの間取りを丸ごと作り替えることによって、今の市場ニーズに合ったお部屋へと変身させます。

人々が賃貸住宅に求める価値は常に上昇していますので、それに追いつく必要があるのです。

例えば、まるで新品同様に蘇ったバランス釜のお風呂と、ごく普通のユニットバス、今の市場で選ばれるのは後者なんです。

リノベーションは、リフォームでは取り払えない古さを払しょくし、市場のニーズに合致した部屋へと作り替えることで、価値の改善を図るのです。

 

 

 

 

”2DK VS 1LDK、時代の変化とともに間取りニーズも大きく変化”

 

日本の集合住宅の間取りは、1951年につくられた公営住宅の標準設計「公営51C型」がルーツです。2DKは、以後長きにわたって様々なアパート・マンションの間取りに影響を与えました。

 

しかし、今や51C型の登場から65年もの時間が経っています。日本人の生活スタイルは、当時から想像できないほど大きく変化しました。少子化や晩婚化などによる1世帯あたりの人数の減少、プライバシーの尊重、LDK中心の住まい方・・・。2DKという間取りは様々な要因から市場のニーズとの乖離を起こしつつあります。

「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意思調査(㈱リクルート住まいカンパニー/21C.住環境研究会2112年)」では、部屋全体が同じ広さだった場合、「洋室6帖+洋室6帖+DK7帖の2DK」と「洋室6帖+LDK13帖の1LDK」ならば、1LDKのほうが好ましいと7割弱の入居者が答えています。

 


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”リノベーションはコストが投資に見合うかどうかで判断”

 

メリットの多いリノベーションですが、ネックとなるのはコストです。先ほど挙げた2DKから1LDKへの間取り変更リノベーションになると、費用は構造などの諸条件によって異なるものの、一戸当たり200万円程度は必要です。通常の原状回復工事と比べると高額で、「高い」と諦めてしまう人もいらっしゃいます。ここは「利回りが投資に見合う数字かどうか」を基準にした判断が必要です。

利回りを計算する際の注意点は、収益を「リノベーションしなかった場合の利益」と「した場合の利益」の差で考えることです。家賃の上昇だけでなく、空室期間の短縮や、その後の原状回復費にも差が出てくると思います。

そして、もうひとつ注意したいのが、これから10年間の予測を行うことです。リノベーションをしなかった場合に果たして家賃はいくら下がるのか、どれだけ空室期間が増えるのかなど冷静に分析する必要があります。

その未来の損失を防ぐのもリノベーションの目的です。目先の数字に惑わされず、ニーズを見極め、今後の運用をきちんと長期的視野で予測して、部屋の価値を保っていくことが大切です。

 

 

 

 

 

いえじゃん